Mercado imobiliário brasileiro mantém demanda apesar dos juros altos

Mesmo diante de um cenário com juros elevados, mudanças na jornada de trabalho, impostos elevados, instabilidade político-econômica e vários outros desafios para quem empreende, quase 13 milhões de famílias pretendem comprar imóveis no Brasil. A demanda continua reagindo e mostra a resiliência de um setor que não para.

O Brasil atravessa mais um período de incertezas. Vimos que na segunda (26) o resultado das eleições movimentou o mercado financeiro, com a Bolsa registrando forte queda e os investidores acompanhando com atenção os próximos passos da política econômica do Governo Federal. Mas, enquanto tudo isso acontece, milhões de brasileiros continuam fazendo planos para comprar um imóvel seja para moradia ou para proteger o seu patrimônio.

Essa é uma das características mais interessantes do mercado imobiliário. A economia muda, os governos se sucedem, os juros sobem e descem, mas as famílias continuam querendo morar bem. E os números ajudam a mostrar essa realidade. A 39ª edição do Datastore Monitor, referente ao terceiro trimestre de 2026, aponta que 30,58% das famílias brasileiras com renda mensal a partir de R$ 2.800 pretendem comprar um imóvel nos próximos 24 meses. São aproximadamente 12,9 milhões de famílias.

O percentual cresceu 0,67 ponto percentual em relação ao mesmo período de 2025. E há outro dado interessante. Somente em relação ao trimestre anterior, mais de 85 mil famílias passaram a integrar esse contingente de potenciais compradores. Desse universo, cerca de 5,6 milhões de famílias pretendem realizar a aquisição já nos próximos 12 meses. É um resultado expressivo, principalmente quando consideramos que a Selic está em 13,75% ao ano e que o financiamento imobiliário continua caro.

Mas vale olhar um pouco para trás. Em 2021, ainda durante a pandemia, a demanda chegou a aproximadamente 15,7 milhões de famílias interessadas em comprar imóveis nos dois anos seguintes, no quarto trimestre. Foi um dos maiores volumes registrados pela Datastore. Depois tivemos momentos de retrações. No primeiro trimestre de 2024, esse contingente estava próximo de 11,2 milhões de famílias. Desde então, a demanda voltou a crescer, chegando aos atuais 12,9 milhões. É importante considerar as diferenças nas bases de referência utilizadas ao longo da série histórica, mas a evolução recente confirma que o interesse de compra não depende exclusivamente da taxa de juros. Emprego, renda, confiança, condições de crédito e, principalmente, as necessidades das famílias também influenciam esse comportamento.

Marcus Araújo, estatístico e fundador da Datastore, resumiu bem essa característica do setor em sua análise do último Monitor. “Seja quem for o eleito, a vida continua, e as pessoas continuam precisando morar.” A frase é bastante apropriada para o momento que estamos vivendo.

Uma eleição pode alterar expectativas, investimentos e decisões financeiras. Mas não elimina a necessidade de moradia. As famílias continuam crescendo, os filhos saem de casa, novos casais se formam e outras pessoas buscam imóveis mais adequados ao seu momento de vida. Muitas vezes, o consumidor não desiste da compra. Apenas espera por condições melhores. O imóvel também continua sendo uma alternativa importante para quem pretende construir ou preservar patrimônio. Pode oferecer renda com locação e valorização ao longo do tempo, embora nem todo imóvel apresente o mesmo desempenho. Localização, preço de aquisição e liquidez continuam fazendo a diferença e uma eleição, por si só, não determina o valor de um imóvel.

Empreender no Brasil nunca foi simples

É claro que construtoras, incorporadoras e loteadoras enfrentam desafios importantes. Mas isso não é exatamente uma novidade para quem empreende no Brasil. O nosso ambiente de negócios sempre exigiu muita capacidade de adaptação. Juros elevados, carga tributária, burocracia, dificuldades de financiamento, insegurança jurídica, custos de produção e escassez de mão de obra qualificada são preocupações recorrentes do setor.

Por exemplo, uma sondagem da CNI, em parceria com a CBIC, divulgada em outubro, mostrou que 40% dos empresários da construção apontaram os juros elevados como um dos principais problemas enfrentados no terceiro trimestre de 2026. E não são apenas as questões internas que exigem atenção. O cenário internacional continua desafiador, com tensões geopolíticas e comerciais, oscilações cambiais e incertezas que podem afetar os custos de produção e os investimentos.

A forte queda das ações das incorporadoras brasileiras após as eleições também chamou a atenção. O movimento atingiu empresas como Cyrela, mas também companhias voltadas ao segmento econômico, como MRV, Cury, Direcional e Tenda. À primeira vista, surpreende que empresas ligadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida também tenham sido tão afetadas, considerando a importância do programa para a demanda habitacional. Mas a queda das ações reflete, entre outros fatores, as preocupações dos investidores com os juros futuros, o custo do capital e os resultados das empresas. Mesmo com mecanismos de financiamento e subsídios habitacionais, essas companhias precisam de recursos para produzir, financiar seus projetos e manter a rentabilidade.

Isso não significa que os imóveis perderam valor na mesma proporção ou que a demanda por moradia desapareceu. Aliás, o próprio Datastore Monitor mostra que, entre os consumidores do segmento Minha Casa, Minha Vida interessados em comprar imóveis nos próximos 24 meses, 40% pretendem realizar a aquisição já no próximo ano. Nos segmentos financiados pelo SBPE e no alto padrão, esses percentuais são de 44% e 45%, respectivamente. São públicos diferentes, com necessidades e condições de financiamento distintas, mas todos continuam demonstrando interesse pela compra.

E existe outro ponto importante que ressalto que é a resiliência do empresário brasileiro Quem constrói e incorpora no Brasil conhece bem a necessidade de planejar, rever estratégias, administrar custos e encontrar soluções diante de cenários que nem sempre são favoráveis. Estamos falando de investimentos relevantes, que podem levar anos desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades. Não é possível interromper tudo a cada mudança na economia ou no cenário político. Isso não significa ignorar riscos. Significa compreender que o setor precisa continuar trabalhando, estudando o mercado e tomando decisões com responsabilidade. E é justamente nos momentos mais desafiadores que planejamento, produtividade, inovação e conhecimento do consumidor fazem ainda mais diferença.

O que podemos esperar agora?

Com a definição das eleições, o mercado financeiro passa a acompanhar quais medidas o governo pretende adotar, especialmente em relação ao equilíbrio das contas públicas e à trajetória da dívida. Se houverem avanços consistentes na política fiscal, no controle das expectativas de inflação e na recuperação da confiança dos investidores, poderemos encontrar condições mais favoráveis para uma redução sustentável dos juros nos próximos anos.

Cito o Boletim Focus divulgado em 26 de outubro, com projeções coletadas antes do segundo turno, que apontavam expectativa de Selic em 11,75% ao final de 2027. Ainda é uma taxa elevada, mas representa uma expectativa de redução. Precisaremos acompanhar como essas projeções vão evoluir diante dos acontecimentos recentes.

Na minha avaliação, se conseguirmos voltar a ter juros abaixo de dois dígitos, acompanhados de estabilidade econômica, manutenção do emprego e crescimento da renda, poderemos criar condições para que a demanda imobiliária brasileira se aproxime novamente dos 14 milhões de famílias interessadas em comprar imóveis. Não se trata de uma previsão fechada, mas de uma possibilidade que merece acompanhamento.

Juros menores tendem a melhorar a capacidade de financiamento das famílias e estimular novos investimentos das construtoras e incorporadoras. Para o empresário, também podem representar maior previsibilidade para desenvolver novos projetos e planejar investimentos. Mas a redução da Selic precisa chegar efetivamente às condições de crédito imobiliário, o que nem sempre acontece na mesma velocidade.

Ainda temos desafios pela frente, tanto no Brasil quanto no exterior. Por isso, considero importante manter a prudência, sem perder de vista as oportunidades. O mercado imobiliário trabalha com ciclos longos. Um empreendimento que começa a ser estudado hoje poderá chegar ao mercado em condições econômicas bastante diferentes das atuais. E quem estiver preparado terá melhores condições de aproveitar uma eventual melhora do cenário.

As famílias querem morar bem

Existe uma questão que considero tão importante quanto os juros, a economia ou as eleições. Deveremos continuar com alta demanda imobiliária, mas isso não significa que qualquer empreendimento encontrará consumidores.

As famílias mudaram e a maneira de morar também. Hoje temos mais pessoas vivendo sozinhas, casais com diferentes projetos de vida, famílias menores e uma população que está envelhecendo. Ao mesmo tempo, cresceram as expectativas relacionadas à praticidade, ao conforto, à segurança e à qualidade de vida. Não podemos continuar repetindo os mesmos projetos, as mesmas plantas e os mesmos conceitos, imaginando que a demanda vai absorver tudo. Precisamos desenvolver produtos imobiliários com a cara do século XXI. E isso não significa necessariamente construir empreendimentos mais caros ou cheios de tecnologia. Significa compreender como as pessoas vivem hoje e o que realmente valorizam. Às vezes, uma planta mais funcional faz mais diferença do que alguns metros quadrados adicionais. Em outros casos, uma boa localização, despesas de condomínio adequadas ou ambientes que acompanhem as mudanças da família são características decisivas.

Reforço que morar bem não significa a mesma coisa para todos. Para uma família com crianças, pode representar mais espaço e proximidade de escolas. Para um casal mais velho, acessibilidade, segurança e facilidade no dia a dia. Para um jovem, talvez seja morar perto do trabalho, com praticidade e menos tempo no trânsito.

São necessidades diferentes, que não podem ser atendidas simplesmente repetindo produtos que já existem no mercado. Ao longo da minha atuação como executivo e com pesquisas de demanda imobiliária, tenho observado situações em que uma cidade apresenta bons indicadores econômicos e milhares de famílias interessadas em comprar imóveis, mas determinados empreendimentos ainda assim encontram dificuldades comerciais.

Muitas vezes, o problema não está na ausência de demanda, mas na falta de alinhamento entre o produto oferecido e aquilo que o comprador realmente procura. Por isso, considero fundamental ouvir o consumidor antes de desenvolver qualquer empreendimento. Precisamos entender onde ele quer morar, que tipo de imóvel procura, quanto espaço necessita, quais características valoriza e, principalmente, quanto está disposto e tem condições de pagar. E ouvir de verdade. Não apenas buscar respostas que confirmem uma ideia de projeto que já estava pronta.

O Datastore Monitor permite acompanhar a dimensão e a evolução da demanda imobiliária brasileira. Já as pesquisas realizadas diretamente com potenciais compradores ajudam a compreender essas necessidades em cada cidade, bairro e segmento de mercado. Essas informações orientam decisões sobre localização, tipologias, metragens, diferenciais e preços, reduzindo incertezas e aumentando as chances de sucesso comercial.

Não podemos controlar os juros, o câmbio, as decisões de governo ou os acontecimentos internacionais. Mas podemos conhecer melhor o consumidor, planejar com mais segurança e desenvolver produtos mais adequados ao mercado. Os empresários brasileiros já demonstraram muitas vezes sua capacidade de adaptação.

A continuidade e a possível ampliação do Minha Casa, Minha Vida também merecem atenção. O quarto mandato presidencial de Lula pretende fortalecer o programa e avançar em iniciativas como a utilização de imóveis e terrenos públicos, a reforma de moradias e a urbanização de áreas mais vulneráveis. São medidas que podem estimular a atividade imobiliária e ampliar o acesso à habitação, mas que também dependerão de recursos e de negociação com um Congresso de composição mais conservadora. Em um ambiente fiscal ainda desafiador, transformar essas propostas em resultados será tão importante quanto anunciá-las.

Os números da Datastore mostram que a demanda continua elevada e vem reagindo mesmo com juros altos. Uma eventual melhora nas condições econômicas poderá ampliar ainda mais esse contingente de potenciais compradores. Por isso, acredito que podemos olhar para os próximos anos com confiança, mas sem abrir mão da prudência e do planejamento. O Brasil continuará sendo um país desafiador para quem empreende, mas, reforço que as famílias continuarão querendo morar bem. E os empresários que souberem ouvir esse consumidor, entender suas necessidades e oferecer o produto certo estarão mais preparados para transformar a demanda em bons negócios.

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